Qué conviene comprobar antes de comprar un inmueble

¿Por qué hay que revisar la propiedad antes de comprar?

Una visita permite conocer la distribución y el aspecto general, pero no revela necesariamente la situación legal. El inmueble podría tener una hipoteca, un embargo, deudas comunitarias, reformas sin regularizar o diferencias de superficie.

La compra no debería basarse únicamente en el anuncio, las fotografías o el precio. Es recomendable efectuar una comprobación documental y técnica antes de asumir obligaciones económicas.

Si todavía estás comparando propiedades, consulta nuestros consejos para elegir una vivienda.

1. Comprueba quién es el propietario

Confirma que quien pretende vender aparece como titular registral y tiene capacidad para transmitir la propiedad. Si existen varios propietarios, todos deberán intervenir o estar representados correctamente.

Presta especial atención cuando el inmueble pertenece a:

• Varios copropietarios.
• Un matrimonio o una pareja con derechos sobre la propiedad.
• Una sociedad mercantil.
• Una herencia pendiente de adjudicación.
• Una persona representada mediante poder.

Un recibo o la información catastral no bastan para acreditar la titularidad jurídica. Debe consultarse el Registro de la Propiedad.

2. Solicita una nota simple actualizada

La nota simple registral permite conocer la descripción de la finca, su titularidad y las cargas o limitaciones inscritas.

Puede mostrar:

• Hipotecas.
• Embargos.
• Anotaciones preventivas.
• Usufructos.
• Servidumbres.
• Condiciones resolutorias.
• Limitaciones de disposición.

Si aparece una hipoteca, comprueba si se cancelará económica y registralmente. Que el préstamo esté pagado no significa necesariamente que la carga haya desaparecido del Registro.

Consulta nuestra guía sobre cómo pedir una nota simple.

3. Compara el Registro, el Catastro y la realidad

Comprueba que la dirección, la referencia catastral, la superficie, el uso y los anexos son coherentes con la realidad física.

Busca posibles diferencias relacionadas con:

• Metros cuadrados.
• Terrazas cerradas.
• Trasteros y garajes.
• Ampliaciones.
• Piscinas y porches.
• Cambios de uso.
• Divisiones o agrupaciones de fincas.

Una discrepancia puede requerir documentación técnica, trámites administrativos, escritura e inscripción. Debe estudiarse antes de firmar.

4. Revisa la situación urbanística

Consulta si existen infracciones, órdenes de ejecución, expedientes o limitaciones urbanísticas. También conviene verificar la legalidad de las ampliaciones y reformas realizadas.

Dependiendo del inmueble, puede ser necesario revisar:

• Licencias de obra.
• Autorización de primera ocupación.
• Cédula de habitabilidad, cuando sea exigible.
• Compatibilidad del uso actual.
• Legalidad de cerramientos y ampliaciones.
• Protección arquitectónica.
• Afecciones o actuaciones urbanísticas previstas.

En una finca rústica o vivienda unifamiliar, comprueba la clasificación del suelo y si todas las construcciones están declaradas y legalizadas.

5. Comprueba la comunidad de propietarios

Solicita un certificado que indique si el vendedor está al corriente de las cuotas. También conviene revisar:

• Las últimas actas comunitarias.
• Los estatutos y normas internas.
• Las cuotas ordinarias.
• Las derramas aprobadas o previstas.
• Las obras pendientes.
• Los litigios de la comunidad.
• Las posibles restricciones de uso.

Una futura reparación de fachada, cubierta, garaje o ascensor puede representar un gasto importante. Pregunta quién asumirá las derramas pendientes y deja el acuerdo por escrito.

6. Solicita los recibos del IBI

Pide los últimos justificantes del Impuesto sobre Bienes Inmuebles y comprueba que la referencia catastral coincide con la propiedad.

Investiga también si existen:

• Tasas municipales pendientes.
• Cuotas de urbanización.
• Gastos comunitarios extraordinarios.
• Obligaciones derivadas de obras.
• Deudas relacionadas con suministros.

Si aparece alguna cantidad pendiente, el contrato debe señalar quién la pagará y cómo se acreditará su cancelación.

7. Confirma que el inmueble está libre de ocupantes

La situación de ocupantes y arrendatarios debe figurar claramente en las arras y en la escritura.

Si existe un alquiler, revisa:

• La duración del contrato.
• La renta y las cantidades pendientes.
• La fianza.
• Los derechos del arrendatario.
• La posible inscripción del alquiler.
• El derecho de adquisición preferente.

Si existen ocupantes o una situación posesoria dudosa, solicita asesoramiento jurídico antes de entregar dinero.

8. Inspecciona el estado físico de la propiedad

Una segunda visita detenida puede revelar problemas que pasaron inadvertidos. En inmuebles antiguos o reformados, puede resultar conveniente contratar una inspección técnica independiente.

Comprueba:

• Grietas, fisuras y deformaciones.
• Humedades y filtraciones.
• Instalación eléctrica.
• Tuberías, presión y desagües.
• Ventanas y aislamiento.
• Calefacción y climatización.
• Ruidos interiores y exteriores.
• Accesibilidad.
• Estado de cubierta y fachada.

Si necesita obras, calcula su coste antes de cerrar la compra. Puedes utilizar nuestra guía para planificar una reforma integral.

9. Revisa el estado general del edificio

Aunque la vivienda esté cuidada, el edificio puede necesitar intervenciones costosas. Revisa los informes e inspecciones que correspondan según su antigüedad y ubicación.

Presta atención a:

• Fachada, cubierta y estructura.
• Ascensor y accesibilidad.
• Instalaciones generales.
• Garajes y zonas comunes.
• Deficiencias pendientes.
• Obras recomendadas o aprobadas.

10. Solicita el certificado energético

El vendedor debe aportar el certificado de eficiencia energética cuando sea exigible. Revisa su validez, la calificación obtenida y las recomendaciones de mejora.

Comprueba también el sistema de calefacción, el aislamiento, las ventanas y, cuando estén disponibles, las facturas anteriores de suministros.

11. Calcula el coste total de la compra

El presupuesto debe incluir mucho más que el precio acordado con el vendedor:

• Impuestos de la compraventa.
• Notaría y Registro de la Propiedad.
• Tasación.
• Gastos relacionados con la financiación.
• Honorarios de intermediación o asesoramiento.
• Reforma, mobiliario y mudanza.
• Comunidad, IBI, seguros y mantenimiento.

Los impuestos varían según el tipo de inmueble, la comunidad autónoma y las circunstancias del comprador. Consulta nuestra guía sobre los gastos de comprar una vivienda.

12. Estudia la financiación antes de comprometerte

Si necesitas una hipoteca, analiza tu capacidad de pago antes de entregar una señal. Una simulación inicial no equivale necesariamente a una aprobación definitiva.

Compara:

• Tipo de interés.
• Cuota mensual.
• Plazo de amortización.
• Comisiones.
• Productos vinculados.
• Seguros.
• Condiciones de amortización anticipada.

No firmes las arras confiando únicamente en que el banco concederá la hipoteca. Si la compra depende de financiación, conviene regular esa circunstancia expresamente.

13. Lee detenidamente el contrato de arras

El contrato de arras puede obligar a comprar y establecer consecuencias económicas en caso de incumplimiento.

Antes de firmar, verifica que incluye:

• Identificación de compradores y vendedores.
• Descripción del inmueble y sus anexos.
• Precio y forma de pago.
• Cantidad entregada.
• Tipo y efectos de las arras.
• Fecha prevista para la escritura.
• Estado de cargas y deudas.
• Situación de ocupantes.
• Reparto de gastos y derramas.
• Condiciones relacionadas con la financiación.
• Consecuencias del incumplimiento.

No entregues dinero sin identificar al receptor y obtener un justificante del pago.

Lista de comprobación antes de comprar

• El vendedor coincide con el titular registral.
• La nota simple está actualizada.
• Las cargas han sido identificadas.
• Registro, Catastro y realidad física son coherentes.
• La situación urbanística está comprobada.
• El inmueble está al corriente de comunidad e IBI.
• Se conocen las derramas.
• La situación de ocupantes está aclarada.
• El estado físico ha sido inspeccionado.
• Se ha revisado el edificio.
• Se dispone del certificado energético.
• Los gastos e impuestos están calculados.
• La financiación está estudiada.
• Las arras han sido revisadas.

Preguntas frecuentes antes de comprar un inmueble

¿Qué es lo primero que se debe comprobar?

La identidad del titular registral y la existencia de posibles cargas mediante una nota simple actualizada.

¿El Catastro acredita quién es el propietario?

La información catastral no sustituye al Registro de la Propiedad para determinar la titularidad jurídica y las cargas.

¿Qué sucede si la superficie real no coincide?

La discrepancia debe analizarse para determinar su causa, su posible regularización y sus efectos sobre el precio, la financiación y una futura venta.

¿Conviene contratar a un técnico?

Es recomendable en inmuebles antiguos, viviendas unifamiliares, propiedades reformadas o cuando existen grietas, humedades u otros indicios de defectos.

¿Se pueden firmar arras sin tener aprobada la hipoteca?

Es posible, pero implica riesgos. Si la compra depende de financiación, conviene incluir una condición que regule qué sucederá si el préstamo no se concede.

Conclusión: revisar antes de firmar evita problemas

Saber qué comprobar antes de comprar un inmueble permite tomar una decisión basada en documentos y datos objetivos. La titularidad, las cargas, el urbanismo, las deudas, el estado físico y el coste total deben analizarse antes de entregar una cantidad importante.

Si quieres reducir los riesgos de la operación, puedes solicitar asesoramiento antes de comprar un inmueble.